Формально статистика говорит, что рынок складской недвижимости «остыл»: по оценкам аналитиков, совокупный спрос на аренду и покупку складов в 2025 году снизился примерно на 40–45% по сравнению с 2024 годом и более чем вдвое относительно пикового 2023‑го. Ввод новых площадей достиг рекордных уровней: только за 2025 год ожидается до 7,8 млн кв. м новых складов по стране, из них более половины — в Московском регионе. На этом фоне растущая вакансия и замедление ставок создают иллюзию переизбытка предложения.
Но это иллюзия. Даже с «охлаждением» спрос остаётся выше доковидных уровней, а ключевым драйвером рынка остаётся e‑commerce, который за пять лет увеличил объём занимаемых складских площадей с 1,27 до 8,41 млн кв. м, фактически догнав офлайн‑ритейл. При этом именно в регионах и специализированных сегментах — холодные склады, city‑logistics, логистика для производства — по‑прежнему сохраняется дефицит современных площадей. Формально квадратные метры ввели, по факту — построили не там и не то. Схожая картина видна и в глобальной аналитике. В отчёте CBRE European Real Estate Market Outlook 2024 – Logistics отмечается, что после пика спроса в 2021–2022 годах логистический сегмент в Европе тоже демонстрирует снижение объёмов сделок и рост вакансии, но при этом уровень свободных площадей остаётся существенно ниже исторических значений, а ключевой дефицит приходится не на количество метров, а на качественные объекты в правильных локациях и под новые форматы спроса (CBRE: European Real Estate Market Outlook 2024 – Logistics).
Как e‑commerce переломал рынок складов
Классическая логика «склад под ретейл» работала десятилетиями: пара крупных распределительных центров вокруг мегаполиса, длинное плечо до магазинов, основной драйвер — импорт и федеральные сети. E‑commerce перестроил рынок за пять лет.
По данным отраслевых исследований, за период 2020–2025 годов internet‑торговля увеличила объём складских площадей более чем в семь раз, при этом офлайн‑ретейл прибавил всего около 15%. Это не просто рост объёма, это смена модели:
- Нужны не один‑два мегасклада, а сеть региональных и городских узлов (city‑logistics), чтобы выдерживать сроки доставки «день‑в‑день» и «на следующий день».
- Требуются зоны под возвраты, сортировку, перекомплектацию, а не только «хранение коробок».
- Вырастает роль автоматизации, WMS, TMS и интеграции IT в операционку склада.
В 2023–2024 годах маркетплейсы «съели» всё, что можно, и спровоцировали волну стройки BTS‑объектов (под конкретного арендатора): доля таких проектов доходила до 80% от общего объёма ввода. В 2025 году они переключились с масштабирования на оптимизацию: спрос на новые площади со стороны e‑commerce просел, но общий объём уже занятых ими складов продолжает расти.
Результат: общий спрос по рынку выглядит ниже, но структура спроса сложнее и качественнее. Старые «голые коробки» всё чаще простаивают; современные, хорошо спроектированные склады — по‑прежнему уходят быстро, особенно в правильных локациях и под специфические задачи.
Спрос: меньше хаоса, больше качества
Спрос действительно стал осторожнее. Арендаторы дольше принимают решения, активнее торгуются по ставкам, требуют больше опций по планировке и инженерии. Но говорить о падении потребности в складской инфраструктуре — самообман.
Реальные драйверы спроса:
- E‑commerce и маркетплейсы. Даже при замедлении экспансии им нужно больше «умных» метров под новые форматы логистики и региональные узлы.
- Федеральный и региональный ретейл. Сети уходят в регионы, закрывают прежние импортные логистические цепочки, строят новые коридоры поставок.
- Производство и light industry. Импортозамещение и локализация производства создают запрос на склады сырья, комплектующих и готовой продукции.
- 3PL‑операторы. Растёт спрос на аутсорсинг логистики: бизнесу нужны не квадратные метры, а сервис «под ключ».
Да, спекулятивный спрос «возьмём всё, что есть» ушёл. Но его место занял запрос на конкретные форматы: склады класса А рядом с трассами и транспортными узлами, city‑logistics внутри и вокруг агломераций, холодные и фарм‑склады, кросс‑доки под распределение в радиусе 100–300 км.
Предложение: рекордный ввод, но с перекосами
В 2025 году рынок одновременно испытывает рекордный ввод и рост вакансии. Прогнозный объём ввода — около 7,8 млн кв. м, в 1,7 раза больше, чем в 2024 году. При этом:
- Более 50% этого объёма приходится на Московский регион.
- Около 10% — на Санкт‑Петербург и Ленобласть.
- Порядка 19% — на крупные региональные хабы (Екатеринбург, Новосибирск, Казань, Ростов, Самара, Краснодар, Воронеж).
- Остальные регионы делят между собой около 20%, оставаясь глубоко недообеспеченными качественными площадями.
Вакансия растёт в Москве и Подмосковье: свободные площади удвоились к уровню 2024 года, а ставки замедлили рост и во многих сегментах стабилизировались. В регионах же ситуация отличается: там новые объекты часто забираются ещё на стадии строительства, а уровень вакантности остаётся низким.
Проблема не в объёме, а в том, что девелоперы продолжали строить под вчерашнюю модель спроса: крупные универсальные «коробки» вокруг Москвы, вместо сетей функционально разных объектов там, где реально растут товарные потоки.
Московский узел: конец эпохи «что бы ни построил — сдашь»
В московском регионе рынок действительно вышел из фазы тотального дефицита. Вакансия растёт, арендаторы пересматривают условия, некоторые BTS‑проекты тормозятся. Средняя ставка аренды для складов класса А по итогам первой половины 2025 года держится около 12 000–12 200 руб./кв. м/год, дальнейший рост ограничен.
Старый сценарий — «строим коробку, сдаём что угодно кому угодно» — больше не работает. Сейчас работает другой:
- Строим под конкретную логистическую задачу (BTS или гибрид).
- Учитываем возможную конверсию/изменение арендатора.
- Закладываем требуемый уровень автоматизации и ИТ‑инфраструктуры.
При этом в Московском регионе остаются дефицитными: качественные city‑logistics‑объекты внутри города и на ключевых вылетных магистралях, специализированные склады (холод, фарма, high‑tech), участки под гибрид «склад + light production». Для инвестора, который понимает эти ниши, рынок по‑прежнему даёт возможности.
Регионы: там, где склады нужны вчера
За пределами двух столиц рынок складской недвижимости всё ещё догоняет реальную экономику. По оценкам аналитиков, в регионах (без Москвы и Петербурга) в 2025 году будет введено около 4,4 млн кв. м новых складских площадей — вдвое больше, чем годом ранее. Большая часть этого ввода — РЦ и склады под конкретных крупных игроков (Wildberries, Ozon, X5, «Магнит», производственные холдинги).
При этом:
- Объём качественных складов в большинстве регионов не превышает 1 млн кв. м.
- Значительная доля рынка — это бывшие промздания и устаревшие склады класса C.
- Доступность площадей класса А и B рядом с ключевыми трассами и транспортными узлами остаётся низкой.
Всё это создаёт перекос: с одной стороны, федеральные и региональные игроки вынуждены мириться с плохой инфраструктурой, с другой — новые объекты при правильной локации и формате уходят практически «с колёс». Для инвестора это означает: если ты умеешь работать не только с Москвой и Питером, а заходишь в региональные коридоры роста — там спрос опережает предложение.
Специализированные склады: холод, фарма, city‑logistics
Именно в специальных форматах дефицит чувствуется сильнее всего.
Холодные склады
Пищевая промышленность, ритейл, фарма, онлайн‑продажи продуктов — все они требуют качественных холодильных и морозильных мощностей. Во многих регионах современные холодные склады либо отсутствуют, либо представлены единичными объектами, которые перегружены.
Особенность: капекс на единицу площади выше, требования к инженерии жёстче, но и ставка за метр заметно выше, а конкуренция ниже.
Фармацевтические и high‑tech склады
Требования к температуре, влажности, системам безопасности и учёта делают фарм‑склады отдельным сегментом. На фоне роста внутреннего фармпроизводства и локализации поставок спрос растёт, предложение отстаёт.
City‑logistics
Формат складов «последней мили» для e‑commerce, быстрой доставки, dark‑store и сервисов «день в день». Эти объекты должны находиться в или возле городской черты, с хорошей транспортной доступностью. Земля дорогая, конфликты с жилой застройкой неизбежны, но спрос стабилен и практически не закрыт.
Логистика как часть бизнес‑архитектуры, а не «расходная статья»
Склад и логистика — не вспомогательные косты, а ключевой элемент архитектуры бизнеса. Ошибка на этом уровне съедает маржу быстрее, чем любая ошибка в маркетинге.
Если ты смотришь на склад исключительно как на объект недвижимости, ты играешь в короткую игру — «построил, сдал, забыл». Если ты смотришь на склад как на узел в системе — ты начинаешь считать скорость оборота, стоимость логистического плеча, влияние на сервис и NPS клиента. Это тот уровень мышления, о котором говорят архитекторы бизнес‑систем: актив должен быть встроен в процесс, а не существовать сам по себе. По сути, склад — это такая же подсистема, как отдел продаж или производственный блок, и работать с ним надо по тем же принципам структурирования и дисциплины в управлении, о которых подробно говорится в материалах по архитектуре системного бизнеса (пример такого подхода).
Совет эксперта:
«Если ты считаешь окупаемость только по ставке аренды и стоимости квадратного метра — ты смотришь на склад как на бетон. Смотри как на часть цепочки: какой оборот товара он обеспечивает, сколько дней запасов сокращает, насколько уменьшает логистическое плечо. Тогда ты увидишь реальную доходность проекта, а не красивый IRR в презентации.»
Кадры, которые решают всё: дефицит логистических управленцев
Скрытый дефицит рынка — управленческая компетенция. Хороший логистический директор или управляющий РЦ стоит дороже, чем десятки рублей в ставке аренды.
Что умеет сильный управленец склада:
- Строить процессы под реальные потоки, а не под «как привычно».
- Считать и оптимизировать запасы, работать с KPI не только по квадратным метрам, но и по обороту.
- Интегрировать WMS/TMS и IT в операционку, а не жить в Excel.
- Управлять командой в 24/7‑режиме без выгорания и постоянной текучки.
Без этого любой объект превращается в источник потерь: штрафы за срывы сроков, неверная комплектация, коллапсы в пиковые периоды. Логистика — одна из тех областей, где человеческий фактор и выгорание бьют сильнее всего: сменная работа, ночные смены, высокая физическая и эмоциональная нагрузка. Подход к управлению людьми в условиях постоянного стресса и высокой динамики здесь критичен, и опыт, описанный в материале «Управление людьми в эпоху выгорания», прямо применим к логистике.
Инвестиционные модели: как заходить в складскую недвижимость
Есть несколько рабочих моделей, каждая со своим профилем риска и горизонтом.
Built‑to‑Suit (BTS) под конкретного арендатора
Ты строишь объект под требования конкретной компании (маркетплейс, ритейл, производитель) по долгосрочному контракту.
Плюсы:
- Гарантированная загрузка и понятный cash‑flow.
- Меньше риск остаться с пустой коробкой.
Минусы:
- Зависимость от одного арендатора.
- Высокие требования к качеству исполнения и срокам.
Спекулятивная стройка (спек)
Строишь объект без конкретного якоря, рассчитывая на рынок.
Плюсы:
- Больше гибкости по арендаторам.
- Возможность продать объект целиком как инвестиционный продукт.
Минусы:
- Риск не попасть в формат и локацию.
- Дольше срок выхода на плановую загрузку.
Конверсия непрофильных объектов
Переделка бывших заводов, ТЦ, офисов в склады и логистические хабы.
Плюсы:
- Низкий вход по цене земли и каркаса.
- Возможность быстро добавить площадь.
Минусы:
- Ограничения по геометрии, инженерии, высоте.
- Могут не подойти под современные требования арендаторов.
Управляющая компания / 3PL‑оператор
Ты не владеешь всеми зданиями, но управляешь их логистической функцией.
Плюсы:
- Меньше капитальных вложений.
- Можно масштабироваться за счёт компетенций, а не бетона.
Минусы:
- Высокие требования к управленческим и операционным навыкам.
- Зависимость от контрактов и качества сервиса.
Юнит‑экономика склада: как считать, чтобы не остаться с коробкой
Складская недвижимость на бумаге часто выглядит очень привлекательно: стабильная аренда, понятный актив, прогнозируемый cash‑flow. На практике всё упирается в детали.
Ключевые параметры:
- Стоимость строительства/приобретения (capex) на кв. м.
- Ставка аренды и прогноз по её динамике.
- Уровень вакантности и скорость заполняемости.
- Операционные расходы (налоги, эксплуатация, управление, страховка).
- Структура арендаторов (один якорь или пул).
Считать нужно не только классический IRR/NPV, но и чувствительность модели к:
- Снижению ставки на 10–15%.
- Увеличению вакантности на 10–20%.
- Росту стоимости привлечённого капитала.
Грубая ошибка — вкладываться, исходя из одного сценария «всё сдастся по верхней планке за 6 месяцев». Реальность 2025–2026 годов: сроки экспозиции растут, арендаторы осторожнее, и тот, кто строит с запасом по устойчивости, выигрывает.
Инвестиционные модели на складе
| Модель | Капекс | Риск | Горизонт окупаемости | Контроль | Кому подходит |
| BTS под якоря | Высокий | Средний (зависимость от одного арендатора) | 7–12 лет | Высокий | Крупный девелопер, институциональный инвестор |
| Спекулятивная стройка | Высокий | Высокий (риск вакантности) | 8–15 лет | Высокий | Девелопер с сильной аналитикой и резервом |
| Конверсия ТЦ/промзданий | Средний | Средний (ограничения по объекту) | 5–10 лет | Средний | Инвестор с опытом реконструкции |
| 3PL / управляющая компания | Низкий–средний | Средний (контракты) | 3–7 лет | Высокий (по операционке) | Логистический оператор, системный предприниматель |
| City‑logistics (последняя миля) | Средний–высокий | Средний | 6–10 лет | Высокий | Игроки e‑commerce, региональные инвесторы |
| Холодные/фарм‑склады | Высокий | Средний (нишевая аудитория) | 8–12 лет | Высокий | Профильные инвесторы, FMCG‑игроки |
Чек‑лист: стоит ли тебе сейчас заходить в складскую недвижимость
Прежде чем заходить, прогони через себя этот чек‑лист:
- Ты понимаешь, для какой отрасли и логистического сценария строишь (e‑commerce, FMCG, производство, фарма, холод).
- У тебя есть анализ трафика и логистических коридоров, а не только «дешёвая земля».
- Ты понимаешь, будет ли объект BTS, спек или конверсия — и почему.
- Посчитана юнит‑экономика в трёх сценариях: базовый, стресс, оптимистичный.
- Есть стратегия выхода: держать, продать, заложить.
- Понимаешь, кто будет управлять объектом и операцией: своя команда или 3PL.
- Понимаешь, как склад встроится в бизнес‑архитектуру (твою или клиента), а не просто «будет стоять и сдавать метры».
Если честно ставишь «нет» хотя бы по половине пунктов — рано. Сначала — стратегия и модель, потом бетон.
Итог: почему спрос растёт, а предложение отстаёт
В сухом остатке:
- Спрос на логистику и складскую инфраструктуру не падает — меняется. Он становится более сложным, региональным, технологичным.
- Предложение догоняет по объёму, но проигрывает по структуре: много устаревших коробок там, где бум уже прошёл, и мало качественных объектов там, где товарные потоки только формируются.
- Выигрывать будут не те, кто первым построит ещё один склад у Москвы, а те, кто умеет читать логистическую карту страны, видеть коридоры роста и проектировать объекты как часть бизнес‑цепочки.
Логистика и складская недвижимость — это не «спокойная гавань» и не «пассивная аренда». Это активный инструмент управления бизнес‑системой. Если ты готов к этой роли — рынок 2025–2027 годов даст тебе окно входа, пока старые игроки продолжают строить коробки для вчерашнего спроса.
